Có phải đóng thuế TNCN hai lần khi ủy quyền mua bán nhà đất hay không?
Có phải đóng thuế TNCN hai lần khi ủy quyền mua bán nhà đất hay không? Các bạn hãy cùng Kế toán hà nội tìm hiểu thêm trong bài viết dưới đây nhé.
Có phải đóng thuế TNCN hai lần khi ủy quyền mua bán nhà đất hay không?
- Khi nào cần lập giấy ủy quyền mua bán nhà đất?
Dựa theo quy định tại Điều 562 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền được định nghĩa như sau: Là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện công việc trong tư cách của bên ủy quyền, và bên ủy quyền chỉ cần thanh toán lao động nếu có thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Do đó, trong trường hợp người sử dụng đất không thể tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các lý do khách quan, họ có quyền ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục này hoặc đại diện cho mình. Bên ủy quyền sẽ chỉ phải trả lao động nếu có thỏa thuận cụ thể giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Thực tế, việc ủy quyền thường xuất hiện khi người cần ủy quyền đang ở nước ngoài, hoặc không thể thực hiện trực tiếp do công việc xa, hoặc tình trạng sức khỏe không cho phép. Điều này giúp họ thực hiện giao dịch với bên thứ ba một cách thuận tiện và hiệu quả.
Nội dung của hợp đồng ủy quyền mua bán đất đồng tồn tại từ sự tự do thỏa thuận của các bên, bao gồm quyền và nghĩa vụ mà họ tự quyết định liên quan đến việc chuyển giao quyền sử dụng đất. Pháp luật tôn trọng ý chí và mong muốn của các bên tham gia hợp đồng, tuy nhiên, nội dung của hợp đồng cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, như quy định tại Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015:
– Bình đẳng: Không được phép phân biệt đối xử dựa trên bất kỳ lý do nào, và tất cả mọi người đều được pháp luật bảo vệ một cách bình đẳng.
– Tự do và tự nguyện: Quyền và nghĩa vụ dân sự phải được xác lập, thực hiện, và chấm dứt dựa trên sự tự do và tự nguyện, thông qua cam kết và thỏa thuận giữa các bên.
– Tuân thủ đạo đức xã hội: Nội dung và mục đích của hợp đồng ủy quyền không được vi phạm các quy định cấm của pháp luật và phải tuân thủ đạo đức xã hội.
– Thiện chí và trung thực: Quyền và nghĩa vụ dân sự phải được xác lập, thực hiện, và chấm dứt một cách thiện chí và trung thực, không xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
– Trách nhiệm cá nhân: Các bên chủ thể tham gia hợp đồng phải tự chịu trách nhiệm về việc tuân thủ và thực hiện đúng nghĩa vụ dân sự của mình.
Nhìn chung, hợp đồng ủy quyền mua bán đất thường bao gồm những điều khoản cơ bản sau đây:
– Thông tin chi tiết về bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền.
– Mô tả chi tiết về công việc cần thực hiện và thời hạn của ủy quyền.
– Quyền và nghĩa vụ của cả hai bên đối tác.
– Thù lao mà bên được ủy quyền sẽ nhận và các chi tiết về hình thức thanh toán.
– Phương thức giải quyết tranh chấp khi có sự mâu thuẫn xảy ra.
>> Xem thêm: Cách hạch toán Thuế tài nguyên thuế nhà đất, tiền thuê đất
- Uỷ quyền bán nhà đất có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?
Được định nghĩa tại Điều 562 của Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng uỷ quyền là một thoả thuận giữa các bên, trong đó bên được uỷ quyền đảm nhận nghĩa vụ thực hiện công việc trong tên của bên uỷ quyền. Bên uỷ quyền chỉ có trách nhiệm thanh toán thù lao khi có thoả thuận cụ thể hoặc theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng uỷ quyền có thể được thiết lập với hoặc không có thù lao, phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên. Trong trường hợp uỷ quyền mua bán nhà đất, nó có thể hiểu là việc một bên “nhờ” một đối tác thứ ba để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất thay cho bản thân, đặc biệt khi bản thân không có khả năng thực hiện.
Theo quy định này, hợp đồng uỷ quyền mua bán nhà đất không tạo ra việc chuyển động tài sản nhà đất từ người bán sang người được uỷ quyền. Theo bản chất, giao dịch mua bán vẫn là sự tương tác giữa người mua và người bán, trong khi bên được uỷ quyền chỉ đóng vai trò thực hiện thay mặt một trong hai bên chính.
Người được uỷ quyền chỉ đơn thuần là một bên “thực hiện mua hoặc bán nhân danh bên mua hoặc bên bán,” họ chỉ đóng vai trò thực hiện thay mặt cho bên mua hoặc bên bán, mà không có quyền sở hữu nhà đất trong tên riêng.
Đồng thời, theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn chi tiết khác, cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu có thu nhập phát sinh từ hoạt động mua bán nhà đất. Mức thuế suất áp dụng trong trường hợp này là 2% trên giá trị chuyển nhượng, được xác định theo hợp đồng mua bán nhà đất hoặc theo giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Tóm lại, việc uỷ quyền không tạo ra thu nhập, do đó, nếu các bên tham gia hợp đồng uỷ quyền mua bán nhà đất, họ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Có phải đóng thuế TNCN hai lần khi ủy quyền mua bán nhà đất hay không?
Mặc dù theo quy định của pháp luật, uỷ quyền không dẫn đến việc phát sinh thu nhập từ giao dịch mua bán nhà đất và do đó không yêu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân, tuy nhiên, trên thực tế, xuất hiện không ít trường hợp vì nhiều lý do mà các bên “lách luật” thực hiện hợp đồng uỷ quyền thay vì hợp đồng mua bán.
Trong những trường hợp như vậy, hợp đồng uỷ quyền thực chất là một hợp đồng mua bán không rõ ràng. Các bên đã chuyển giao quyền sở hữu nhà đất thông qua hợp đồng uỷ quyền, trong đó quyền uỷ quyền bao gồm toàn bộ quyền sử dụng và quyết định về nhà đất, tương tự như trong hợp đồng mua bán hoặc việc tặng cho một bên thứ ba.
Để giải đáp vấn đề này một cách chi tiết, Tổng cục Thuế đã ban hành Công văn số 1133/TCT-TNCN, trình bày về thuế thu nhập cá nhân liên quan đến chuyển nhượng bất động sản như sau:
Dựa vào các quy định được nêu trên, việc ủy quyền giao dịch bất động sản là một hành vi giao dịch dân sự được pháp luật chấp thuận. Tuy nhiên, khi cá nhân có đủ năng lực dân sự ủy quyền cho người khác, họ không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN. Trong trường hợp này, cá nhân đó được quyền hoàn toàn thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và quyết định về bất động sản của mình, bao gồm cả cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp, và không cần phải trả lại bất động sản cho bên được ủy quyền. Đồng thời, nếu bên được ủy quyền không nhận thù lao, thì thực chất hoạt động này được xem xét như một giao dịch mua bán bất động sản. Vì vậy, người ủy quyền có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế TNCN.
Theo quy định, trong trường hợp của hợp đồng uỷ quyền, việc nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ phụ thuộc vào hai điều kiện sau đây:
– Hợp đồng uỷ quyền thực chất là một hợp đồng mua bán, trong đó nội dung của uỷ quyền bao gồm quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, và định đoạt nhà đất, bao gồm cả các hành động như cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng, thế chấp, và không phải trả lại nhà đất.
– Hợp đồng uỷ quyền không thuộc vào các trường hợp được miễn thuế, như mua bán giữa vợ chồng, cha mẹ con đẻ, cha mẹ nuôi và con nuôi, cha mẹ chồng và con dâu, cha mẹ vợ và con rể, ông bà nội và cháu nội, ông bà ngoại và cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau, và bên uỷ quyền không nhận thù lao.
Trong tình huống này, nếu hợp đồng uỷ quyền được xác định là một hợp đồng mua bán nhà đất, người ủy quyền sẽ phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Trong trường hợp người được uỷ quyền sử dụng hợp đồng uỷ quyền để bán nhà đất cho người khác, thì đây sẽ được xem xét như một hợp đồng mua bán, và do đó, sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân hai lần.
Ngược lại, nếu có chứng minh được rằng hợp đồng uỷ quyền mua bán nhà đất không phải là hợp đồng mua bán, các bên sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân lần thứ hai.
>>Xem thêm: Có phải nộp thuế khi anh chị em ruột bán đất cho nhau không?
Trên đây là bài viết Có phải đóng thuế TNCN hai lần khi ủy quyền mua bán nhà đất hay không? mà Ketoanhn.org tổng hợp được hi vọng giúp ích được bạn trong công việc.
Nếu có bất kỳ thắc mắc liên quan cần giải đáp bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ. Tổng đài hỗ trợ tư vấn miễn phí: 1900 6246
Ketoanhn.org chúc bạn làm tốt công việc
Kết nối với chúng tôi: https://www.facebook.com/ketoanhn.org/
Nếu bạn muốn học thực tế trải nghiệm va vất cùng kế toán trưởng giàu kinh nghiệm cần trên tay bộ chứng từ bao gồm: hóa đơn đỏ, phiếu thu chi, nhập xuất…của doanh nghiệp đang hoạt động có thể lựa chọn một lớp học kế toán thực hành của Trung tâm kế toán Hà Nội là đơn vị được thành lập từ năm 2005 đi đầu trong lĩnh vực đào tạo kế toán thực hành trên chứng từ hóa đơn đỏ hiện có 39 cơ sở học trên toàn quốc, 6 cơ sở học tại Hà Nội. Hàng tháng trung tâm vẫn đào tạo cho hơn 1000 học viên trên toàn quốc.
Chi tiết liên hệ Hotline: 0974 975 029 (Mr Quân)
